Promesa firmada, crédito aprobado y la notaría preguntando para cuándo quieres la cita: ¿este año o en enero?
El cambio de año mueve las cifras, pero poco: en un negocio de $450 millones en Cali, la diferencia entre diciembre de 2026 y 2027 ronda los $375.000, menos del 0,1% del valor. La única excepción: vender una vivienda entre $523 y $557 millones.
Qué cambia el 1 de enero (y qué no)
1. La UVT. Se reajusta cada año con el IPC para ingresos medios (art. 868, Estatuto Tributario). Para 2026 vale $52.374 (Res. DIAN 000238 de 2025). La de 2027 todavía no es oficial: la DIAN la publica a mediados de diciembre. Actualícese la estima en $55.668 (IPC de ingresos medios, 6,29%): es una estimación, no la cifra oficial.
2. Las tarifas notariales y de registro. La SNR las ajusta cada año con el IPC del año anterior (Decreto 1069 de 2015; artículo 74 de la Ley 1579 de 2012). En 2026 subieron 5,10%, el IPC de 2025. Ojo: la norma ordena el ajuste el 1.º de enero, pero en 2026 la resolución notarial rigió desde el 1.º de febrero y la registral desde el 29 de enero; quien escrituró en enero de 2026 pagó las tarifas de 2025. En enero de 2027 pasará algo parecido: confirma la tarifa vigente antes de firmar.
3. El avalúo catastral. Se reajusta cada 1.º de enero por decreto del Gobierno, previo concepto del CONPES (art. 8, Ley 44 de 1990, mod. Ley 242 de 1995). Para 2026 fue del 3% para predios urbanos no formados ni actualizados en 2025 (Decreto 1480 de 2025); el de 2027 saldrá en diciembre. Solo importa si el avalúo es la base: se liquida sobre el mayor valor entre el precio y el avalúo catastral.
4. Lo que NO cambia. La boleta fiscal no se mueve con el año: en el Valle del Cauca es del 1,045% del valor de venta —1% de impuesto más estampillas, Ordenanza 692 de 2025— y solo la cambia la Asamblea. Tampoco cambian las tarifas de retención (1% y 2,5%): con la UVT solo se mueve el tope en pesos al que aplica el 1%. Los descuentos VIS se mantienen.
El ejemplo con números: apartamento de $450 millones en Cali
Apartamento en Cali, $450.000.000, avalúo catastral inferior al precio, escritura de unas 12 hojas. Liquidación en diciembre de 2026, con las tarifas oficiales vigentes:
| Concepto | Base y tarifa 2026 | Valor |
|---|---|---|
| Derechos notariales | $30.900 + 3×1.000 sobre $259.300 | $1.380.100 |
| Hojas (12 × $5.600) | Tarifa SNR 2026 | $67.200 |
| IVA 19% sobre derechos | Estatuto Tributario | $274.987 |
| Total notaría | $1.722.287 | |
| Derechos de registro | 12,60×1.000 sobre el valor | $5.670.000 |
| Sistematización documental (2%) | Res. registral | $113.400 |
| Total registro ORIP | $5.783.400 | |
| Boleta Valle del Cauca (1,045%) | Ordenanza 692 de 2025 | $4.702.500 |
| Total gastos de cierre | $12.208.187 | |
| Retención vendedor (1%) | Decreto 572 de 2025 | $4.500.000 |
Por costumbre, los derechos notariales se reparten por mitades: el comprador asume unos $11.347.000 (su mitad de notaría, más registro y boleta) y el vendedor unos $5.361.000 (su mitad de notaría, más la retención, un anticipo de su impuesto de renta).
¿Y en 2027? Si las tarifas suben ~5% —escenario ilustrativo; el IPC de 2026 se conocerá en enero—, la notaría pasaría a unos $1.808.000 y el registro a unos $6.073.000; la boleta no cambia. El sobrecosto sería de unos $375.000: el 0,08% del precio.
El caso en que enero sí conviene: viviendas entre $523 y $557 millones
La única excepción es la retención: al vender una vivienda es del 1% sobre las primeras 10.000 UVT y del 2,5% sobre el exceso (Decreto 572 de 2025, vigente de nuevo desde el 1 de julio de 2026, cuando el Consejo de Estado revocó la suspensión provisional; el proceso de nulidad sigue abierto).
Con la UVT de 2026 el tope del 1% es de $523.740.000; con la estimada de 2027 ($55.668), subiría a unos $556.680.000. Ejemplo: casa de $540.000.000:
- Diciembre de 2026: 1% sobre $523.740.000 ($5.237.400) + 2,5% sobre $16.260.000 ($406.500) = $5.643.900.
- Enero de 2027 (UVT estimada): 1% sobre $540.000.000 = $5.400.000.
- Diferencia a favor de enero: unos $243.900.
Si tu vivienda está en esa franja, esperar a enero te ahorra retención. Por debajo del tope, la retención es del 1% en ambos años; muy por encima, la mayor parte seguirá al 2,5% de todos modos.
Lo que no se ve en la calculadora: promesa, paz y salvos y banco
La promesa de compraventa manda. Si la promesa fijó fecha en diciembre, no cumplirla puede activar las arras o la cláusula penal. Revisa si permite prórroga: la demora del banco no siempre es incumplimiento.
Los paz y salvo se vencen. La notaría exige predial y valorización al día, con vigencia limitada. Si esperas a enero y se vencen, hay que pedirlos de nuevo, y en enero llega el predial 2027 con el avalúo nuevo. Un paz y salvo de valorización vencido ha frenado más de una escritura en Cali.
El banco y las notarías cierran el año. Los desembolsos se demoran en diciembre y notarías y ORIP cierran los festivos. Si el crédito desembolsa en enero, la escritura no puede ser en diciembre. Coordina la fecha con el banco antes de prometerla.
Entonces, ¿diciembre o enero?
- Escritura en diciembre si tu promesa vence este año, tus paz y salvo están vigentes y el banco desembolsa antes del cierre.
- Espera a enero si vendes entre $523 y $557 millones o el banco solo desembolsa en enero; confirma la UVT oficial a mediados de diciembre.
- En cualquier caso, pide antes el estudio preliminar del certificado de tradición: una anotación que no viste frena la escritura en cualquier mes.
Preguntas frecuentes
¿Las tarifas notariales son iguales en todas las notarías? Sí. Las fija la SNR por resolución y son de obligatorio cumplimiento en todo el país.
¿El 1,045% de la boleta aplica en todo Colombia? No. Es solo el Valle del Cauca (Ordenanza 692 de 2025). Cada departamento fija su impuesto entre el 0,5% y el 1% (Ley 223 de 1995, art. 230), más sus estampillas.
¿La retención la paga el comprador o el vendedor? La practica el notario al vendedor, como anticipo de su impuesto de renta. Si es persona jurídica autorretenedor, no se practica.
Calcula tu caso antes de elegir la fecha
La diferencia depende de tu precio, tu avalúo catastral y la franja de retención. Corre los dos escenarios con las tarifas oficiales.
— derechos notariales, boleta del Valle, retención y registro ORIP, con el reparto entre comprador y vendedor. Y si vas a firmar, revisa primero el título con el estudio preliminar de certificado de tradición: en minutos sabrás si el inmueble está en verde, amarillo o rojo.