Comprar vivienda en Colombia desde el exterior: guía de la visita de diciembre

Diciembre es el mes en que la diáspora vuelve a Cali y más de uno decide comprar. Pero la visita dura dos o tres semanas y el negocio, si no viene preparado, no cabe en ese tiempo. Comprar desde el exterior es legal y no exige viajar para cada trámite: exige orden —poder bien hecho, dinero canalizado por la vía correcta y título revisado antes de entregar un peso—.

¿Puede un extranjero comprar vivienda en Colombia?

Sí. El artículo 100 de la Constitución Política reconoce a los extranjeros los mismos derechos civiles que a los colombianos, y ninguna norma exige visa, residencia o socio colombiano para comprar una casa o un apartamento. Puede comprar a su nombre como persona natural o a través de una sociedad colombiana, y no necesita estar presente para firmar: puede hacerlo un apoderado con un poder especial.

El poder especial: su firma en Colombia sin viajar

El poder especial es el documento que le permite a una persona de su confianza firmar por usted en Colombia. Es especial —para un negocio determinado—, no general: un poder general abierto es más riesgoso y más objetado en notaría.

Hay dos vías. Ante el cónsul de Colombia, que actúa como notario colombiano: el documento entra a Colombia ya autenticado y no requiere apostilla. O ante notario local, con apostilla (Convención de La Haya, Ley 455 de 1998); si el país no es parte del Convenio, el trámite es la legalización consular en cadena. Si el poder no está en español, necesita traducción oficial.

El artículo 74 del Código General del Proceso permite extender poderes en el exterior ante cónsul colombiano o ante el funcionario que la ley local autorice. El poder debe tener las facultades determinadas y claramente identificadas: negociar y firmar la promesa, recibir y pagar sumas, firmar la escritura, registrar en la ORIP y pedir los paz y salvo. Si el negocio ya está identificado, incluya la matrícula inmobiliaria y la dirección: un poder genérico que dice "comprar un inmueble" sin identificarlo es el que más objeciones recibe en notaría.

La ley nueva: «Mi Casa en Colombia» (Ley 2639 de 2026) y el crédito del FNA desde el exterior

El 20 de octubre de 2026 se sancionó la Ley 2639 de 2026, que crea en el Fondo Nacional del Ahorro (FNA) el programa «Mi Casa en Colombia»: créditos hipotecarios y leasing habitacional para colombianos residentes en el exterior afiliados al FNA por Ahorro Voluntario Contractual (AVC), para adquirir vivienda en Colombia. La ley da prelación, cumpliendo las políticas de crédito, a mujeres cabeza de familia con hijos menores en Colombia, a quienes tengan un familiar con discapacidad hasta segundo grado en el país y a personas con asilo o refugio.

Lo que la ley no hace —y esto es clave para no crear falsas expectativas—: no fija montos, tasas, cuota inicial, plazos ni subsidios. Esos puntos quedaron para la reglamentación que el FNA, MinHacienda y MinVivienda deben expedir en máximo seis meses, es decir, hacia abril de 2027. La afiliación por AVC sigue siendo la puerta y la evaluación crediticia se mantiene.

¿Significa eso que hoy no puede hacer nada? No. El FNA ya opera el programa «Colombianos Residentes en el Exterior»: afiliación digital por AVC (para el ahorro de este programa el FNA indica pago por Western Union), validación de ingresos demostrables en 71 países (Estados Unidos incluido), crédito hipotecario, leasing habitacional, construcción en lote propio y mejoramiento, sin codeudor y sin apoderado para la aprobación —el apoderado se necesita para la legalización y la firma de escrituras—. Correo del programa: colombianosenelexterior@fna.gov.co. En resumen: afíliese hoy por el programa vigente y quédese atento a la reglamentación de «Mi Casa en Colombia» en 2027; desconfíe de quien le prometa hoy condiciones de esa ley que aún no existen.

El dinero: canalizarlo bien o perder el derecho a sacarlo

Los dólares o euros para comprar deben entrar a Colombia por el mercado cambiario formal, a través de un intermediario autorizado (su banco en Colombia): ese registro es lo que luego le permite, al vender, sacar el capital del país en divisas.

El "Formulario 4" en 2026: qué buscar hoy

Las guías antiguas hablan del Formulario 4 del Banco de la República: en 2026 ese formulario en papel ya no existe. Su función la cumple la declaración de cambio electrónica que el intermediario transmite al Sistema de Información Cambiaria del Banco de la República (Circular DCIP-83, capítulo 7).

Gire solo a través de su banco o intermediario del mercado cambiario en Colombia, nunca por canales informales ni a nombre de un tercero. Pida por escrito que la operación se declare como inversión extranjera directa con destino "Inmuebles" (en el Anexo 1 de la DCIP-83, el ingreso por inversión directa en sectores distintos de hidrocarburos y minería corresponde al numeral 4035; confírmelo con su banco al momento del giro, porque el anexo se actualiza). Con esa declaración, el registro ante el Banco de la República es automático: el intermediario transmite los datos por el Sistema de Información Cambiaria y ese registro es el título de sus derechos cambiarios —entre ellos, remitir al exterior el dinero cuando venda—. Un giro declarado como "ayuda familiar", "servicios" o "gastos personales" no registra la inversión y puede costarle el derecho a repatriar el capital, además de exponerlo al régimen sancionatorio cambiario (Decreto Ley 2245 de 2011). Exija al banco copia de la declaración de cambio de cada transferencia y guarde esos comprobantes junto con la escritura.

El Decreto 1044 de 2026 eliminó el plazo de seis meses para registrar cambios de titular o destinación y cancelaciones de la inversión; la obligación de registrar se mantiene. El capítulo 7 exige además nombrar un apoderado en Colombia para el registro.

¿Y la parte que paga el crédito? Si un banco colombiano o el FNA le presta en pesos y desembolsa en Colombia al vendedor, esa parte no es una operación de cambio suya ni genera registro de inversión: es financiación interna. Su inversión registrada es solo lo que usted gira desde el exterior y declara con destino "Inmuebles" —normalmente la cuota inicial—. No confunda esos giros con los pagos posteriores de las cuotas del crédito, que viajan por el canal que la entidad tenga habilitado para residentes en el exterior.

El RUT y la identificación ante la notaría

Ante el notario usted se identifica con su pasaporte vigente. Además, en la práctica el comprador extranjero tramita su RUT (Registro Único Tributario) ante la DIAN, con el pasaporte como documento de identidad (Decreto 1625 de 2016, art. 1.6.1.2.11, modificado por el Decreto 678 de 2022). El RUT le asigna su NIT, el número con el que queda identificado para efectos tributarios y de registro. No es una visa, no reemplaza el pasaporte ni el registro cambiario ante el Banco de la República. Confirme con su contador si su caso exige la inscripción antes de escriturar.

La visita de diciembre, semana a semana

Diciembre tiene dos trampas: los festivos (8 y 25) y el cierre de año de bancos y notarías. Por eso el trabajo empieza antes de viajar.

Antes de viajar (noviembre): otorgue el poder especial ante el consulado y envíe el original a Colombia; tramite el RUT; pida el estudio preliminar del certificado de tradición; y negocie la promesa con fecha de escritura con margen, nunca el 23 de diciembre.

En Cali (primera semana): visite el inmueble y verifique que lo que vio en fotos es lo que existe; confirme con el banco la fecha del giro; y reúna los paz y salvo de predial, valorización y administración, que vencidos frenan la escritura.

La firma (segunda semana): firme la escritura ante notario, revisando antes el proyecto de minuta; regístrela en la ORIP (sede Cali: calle 14 # 2-23, San Pedro); y pida el certificado de tradición nuevo.

Checklist documental

• Pasaporte vigente.
• RUT/NIT de la DIAN.
• Poder especial original (consular o apostillado), con facultades precisas.
• Promesa de compraventa firmada.
• Certificado de tradición y libertad reciente del inmueble.
• Paz y salvo de predial, valorización y administración.
• Datos de la declaración de cambio de cada giro (destino "Inmuebles").

Los 4 errores que más cuestan

1. Girar el dinero por fuera del mercado cambiario. Sin declaración de cambio con destino "Inmuebles", la inversión no queda registrada y repatriar el capital se vuelve un problema.

2. Firmar un poder general en vez de uno especial. El poder general es amplio y más objetado en notaría.

3. Entregar las arras sin revisar el título. Una hipoteca, un embargo o una falsa tradición que no vio antes de firmar la promesa pueden costarle las arras o el crédito.

4. No guardar los soportes. Escritura, giros y declaraciones deben quedar juntos: cuando venda, esos papeles prueban que el dinero entró legalmente.

Preguntas frecuentes

¿Tengo que viajar para escriturar? No, si otorgó un poder especial. Su apoderado firma en Colombia; el viaje de diciembre sirve para verificar el inmueble y cerrar el negocio.

¿Qué pasa si ya giré el dinero sin declararlo como inversión? Consulte de inmediato con un especialista en régimen cambiario: el capítulo 7 prevé vías de corrección según cómo y cuándo ingresó el dinero.

¿Puedo pedir el crédito al FNA viviendo fuera? Sí, por el programa vigente «Colombianos Residentes en el Exterior»: afiliación digital por Ahorro Voluntario Contractual e ingresos demostrables en 71 países. El programa «Mi Casa en Colombia» de la Ley 2639 de 2026 está creado, pero sus condiciones concretas dependen de la reglamentación esperada hacia abril de 2027.

Su visita de diciembre, con el título revisado antes de viajar

Que la distancia no sea la razón de un negocio mal hecho: el poder se otorga en noviembre, el dinero se canaliza con el destino correcto y el título se revisa antes de entregar las arras.

👉 Conozca el servicio para colombianos en el exterior — poder especial ante consulado o apostilla, legalización cambiaria y representación notarial en Cali, sin que usted tenga que viajar para cada trámite. Y antes de firmar cualquier promesa, revise el inmueble con el estudio preliminar de certificado de tradición: en minutos sabrá si está en verde, amarillo o rojo. Para hablar de su caso, escríbanos por WhatsApp desde la página de exterior.